Asuntolaina

Asuntolaina on laina jonka vakuutena toimii reaalinen kiinteistö-omaisuus, ja jota vastaan laina tyypillisesti otetaan.

Lainaa vastaan tyypillisesti laaditaan lainasopimus, joka todentaa lainan olemassaolon ja sen seikan, että lainan käyttökohteena oleva kiinteistö toimii myös lainan vakuutena.

Asunnonostaja tai asunnonrakennuttaja voi hankkia rahoitusta (lainan) joko suoraan finanssi-instituutioilta, kuten pankeilta, jotka tarjoavat asuntolainoja, tai välikäsien kautta.

Lainan ominaisuudet voivat vaihdella huomattavasti lainan koon, laina-ajan, lainakoron, takaisinmaksu ehtojen, ja muiden ominaisuuksien suhteen.

Kansainvälisesti asuntolainat ovat varsin yleinen rahoitusmuoto, johtuen siitä, että harvoilla henkilöillä on riittävästi säästöjä tai likvidiä omaisuutta rahoittaakseen itsenäisesti asunnon oston.

Kuten muidenkin lainatyyppien suhteen on kyse, myös asuntolainalla on korko, jonka ohella lainan lyhennykset toimivat lainan kokonais hoitokuluina sen juoksuaikana, usein 30 vuotta.

Lainakoron suuruuden suhteessa markkinakorkoihin määrää varsinkin lainanantajan arvion lainanottajan takaisinmaksukyvystä, mutta myös esimerkiksi vakuutena olevan ostettavan kiinteistön arvon vakaus.

Yksityisille myönnettävien lainojen ohella asuntolainoja myönnetään myös liikekiinteistöjä varten.

Asuntolainojen pääterminologia koostuu yleensä termeistä asuntolaina, lainanottaja, lainanantaja, lainapääoma, lainakorko, sekä pakkolunastus, tapauksissa joissa lainanottaja ei kykene suoriutumaan lainan takaisinmaksuehdoista.

Asuntolainat rakennetaan tyypillisesti pitkäaikaisiksi lainoiksi, joissa takaisinmaksu hoidetaan periodisina maksuina annuiteetin tapaan, ja joiden suuruus määräytyy rahan aika-arvon perusteella.

Useiten laina-aikana on periodi 10 ja 25 vuoden välillä, riippuen paikallisista olosuhteista.

Suomessa asuntolaina markkinoita säädellään valtion toimesta joko suoraan (esimerkiksi lakimääräyksinä) tai epäsuorasti (esimerkiksi finanssimarkkinoiden ja pankkien sääntelyn kautta).

Laina-ajan pituuden ohella merkittävä lainoja eriyttävä tekijä on sen korkotason määräävä ominaisuus, siten että asuntolaina on joko kiinteäkorkoinen laina-ajan yli, tai vaihtuvakorkoinen, siten että se muuttuu tietyn markkinakoron, prime-koron, tai vastaavan muutosten mukana.

Vaihtuvakorkoista asuntolainaa kutsutaan usein myös kelluvakorkoiseksi asuntolainaksi.

Näiden välimuotona on olemassa myös lainoja, joissa tyypillisesti korko on kiinteä tietyn alkuperiodin ajan, jonka jälkeen se määräytyy kuten vaihtuvakorkoisten lainojen tapauksessa markkinakorkojen mukaan.

Näiden asuntolaina tyyppien päätapausten lisäksi on olemassa lukuisia alatyyppejä asuntolainoja, joiden lukumäärä on ollut jatkuvassa kasvussa finanssi-innovaation ansiosta.

Näihin alatyyppeihin kuuluvat mm. käänteinen asuntolaina, valuuttamääräinen asuntolaina, jumbo-asuntolaina, ja erilaiset siltalainat asuntokaupassa.

Kansainvälisesti myös erilaiset järjestelyt, joissa asunnon myyjä toimii kaupan rahoittaja eri tavoilla ovat olleet lisääntyvässä määrin yleisiä.

Asuntolainan kannalta on olemassa useita tunnuslukuja joita käytetään mittaamaan mm. kaupan riskisyyttä. Yksi tärkeimmistä on ns. käteisosuus, joka kertoo kuinka paljon lainan-ottaja rahoittaa omista säästöistään kiinteistön ostohinnasta ja kuinka paljon on lainan osuus ostorahoituksesta.

Historiallisesti tyypillinen käteisosuus on ollut noin 20%, mutta 2000-luvulla usein tarjolla on ollut asuntolainoja huomattavasti alempien käteisosuus vaatimusten kanssa.

Asunnonomistajien kannalta merkittävä tunnusluku on ns. pääoman osuus kiinteistössä, joka tarkoittaa sitä arvoa, joka kiinteistöllä on kun sen markkina-arvosta vähennetään jäljellä oleva asuntovelka määrä.

Tätä pääomaa vastaan asunnon omistaja voi usein hankkia mm. rahoitusta finanssi-instituutioilta, joka on kätevä tapa hyötyä esimerkiksi voimakkaasti nousseesta kiinteistön arvosta.